Vilken risknivå är lämplig för dig som investerar i fastigheter?

Du som investerar i fastigheter måste välja vilken risknivå du vill ligga på. Beroende på om det är säkerhet eller möjlighet till hög avkastning på kort tid som du värderar högst finns olika vägar att gå.

Det inkommer dagligen rapporter som berättar om en ökad osäkerhet på fastighetsmarknaden, i synnerhet i storstadsregionerna. Johan Risberg, tidigare verksam som bland annat CFO för fastighetsbolaget Kungsleden, menar att du som investerare bör undersöka dina investeringars risknivå och se att den passar din portfölj:

– Till aktörer med liten risk räknas exempelvis bolag som har ett stort bestånd av hyresrätter med låga hyror. De bostäderna går alltid att hyra ut och har oftast stabila hyresgäster över tid. Den andra ytterligheten är bolag som bygger verksamheten på exempelvis projektutveckling och kontinuerlig försäljning, snarare än på långa hyresavtal. De har därmed ofta en högre belåning och tar en högre finansiell risk.

Det är flera faktorer som kan räknas in som antingen risker eller potential. Johan Risberg menar att vissa nyckeltal berättar mer än andra:

– Om man tittar i balansräkningen har man å ena sidan tillgångar i form av fastigheter, å andra sidan lån och övrig finansiering. På fastighetssidan är de viktigt att titta på vilken typ av fastigheter och hur många egendomar som finns. Ett bolag med en enda fastighet är exempelvis att betrakta som en ganska hög risk, även om hyresgästen sitter på ett längre avtal. Hyresnivån är också viktig att ta hänsyn till. Generellt sett tycker jag att låga hyror är rätt bra. Fallhöjden nedåt blir mindre om hyrorna behöver sänkas. Det innebär också att det finns en potential för att höja hyran i framtiden. Sist men inte minst är det viktigt att titta på den andra sidan och se vilken typ av lån och hur mycket lån bolaget har.

Formeln för hur du bör tänka kring ett bolags risk blir mot bakgrund av dessa faktorer som följer:

– Förenklat kan man säga att om bolaget inte tar någon risk innebär det en lägre utvecklingspotential. För exemplets skull kan vi säga att bolaget sitter med ett fåtal fastigheter och 25-åriga avtal med kommuner som hyr in sig. Man tar med andra ord en relativt liten risk på fastighetssidan. Tar bolaget inte heller någon risk på den andra sidan i form av lån, då ska bolaget heller inte vara högt värderat. Tar man ingen risk är det svårt att tjäna pengar. Har du en liten risk på fastighetssidan kan du istället ta en större risk på lånesidan eller vice versa. Tar bolaget en risk på båda sidorna kan man – om allt faller väl ut – tjäna mycket pengar på kort tid.

Var du själv som investerare vill ligga beror på vad du värderar:

– Generellt kan man säga att ju högre risk du tar, desto mer pengar bör du tjäna om det går bra. Och motsatsen gäller givetvis om du tar låg risk, avslutar Johan Risberg.