Vad händer med fastighetsbolagen om förutsättningarna förändras?

Vid något tillfälle stiger räntorna. Vid något tillfälle sker nästa lågkonjunktur. Men vad händer med fastighetsbolagen när detta sker – och hur påverkar det dig som köpt eller är intresserad av att köpa aktier i fastighetsbolag?

Fastighetsbolag som har stora tillgångar som är förvärvade sent i cykeln, i lägen där avkastningen är låg och där risken finns att hyrorna kommer att sjunka, drabbas hårdast vid en räntehöjning. Bättre kommer det att gå för fastighetsbolag som har sina fastighetstillgångar placerade på mindre eller medelstora orter. Hyrorna påverkas här inte lika mycket av upp- och nedgångar och inköpspriset på fastigheterna har sannolikt inte varit lika högt som det är i storstadsregionerna. Det menar fastighetsinvesteraren Joakim Einarsson:

– Volatiliteten i storstadsregionerna är större än vad den är på mindre och medelstora orter. Därför får också räntehöjningar så att säga ett dubbelt genomslag. Hyresgästerna i storstadsregionen har en större benägenhet att söka billigare lösningar för sina fastighetsbehov vid ekonomiska förändringar.

Trots att det finns en betydande riskbild som kan innebära tuffare dagar för fastighetsbolag med stor närvaro i storstadsregionen, tror Joakim Einarsson inte på dramatiska förändringar vid en ränteuppgång:

– Jag tror inte att vi kommer att få se någon jättekrasch bland fastighetsbolagen vid en räntehöjning. Det vi däremot troligtvis kommer att få se är att en högre räntenivå även gör så att så kallad juniorfinansiering i form av exempelvis obligationer och preferensaktier blir dyrare. För vissa bolag kommer då direktavkastningen inte att räcka till för att täcka kostnaderna för lån och räntor. Har man en hyggligt sund belåningsgrad borde det inte vara någon fara. Allt hänger i slutändan på hur mycket räntorna går upp, säger Joakim Einarsson.

Vilka bolag bör du då rent konkret, som investerare akta dig för? Joakim Einarson menar att det främst är två typer av aktörer som får det tuffare vid en räntehöjning:

– De som drabbas hårdast är dels givetvis fastighetsbolag med en osund ekonomi, med för hög belåning och som därigenom påverkas mycket av en ränteuppgång. En betydande risk finns också för bolag som har ett stort inslag av projektutveckling. Fastighetsbolag som i jämförelse sitter på långa avtal och som har stabila kassaflöden kommer att klara sig bättre.

Samtidigt som en räntehöjning skulle påverka fastighetsbolagen och göra marknadens förutsättningar tuffare, menar Joakim Einarsson ändå att fastighetsmarknaden klarar ekonomiska förändringar bättre än många andra typer av verksamheter. Det gäller i synnerhet vid en lågkonjunktur:

– Fastigheter är på sätt och vis en ”safe harbor”. De är realtillgångar och så länge fastigheten står kvar finns också värdet kvar. Jag skulle säga att när konjunkturen går ned är just fastigheter något som du vill ha pengar i. När värdet på andra typer av tillgångar störtdyker – då ökar snarare värdet av fysiska tillgångar. Så är det varje gång det blir stökigt, och så lär det bli även nästa gång konjunkturen vänder, avslutar Joakim Einarsson.