Fem saker du bör tänka på när du investerar i fastighetsaktier

Att köpa aktier i fastighetsbolag kan vara mycket lönsamt. Men vad behöver du som investerare ha koll på för att veta om bolaget i fråga är en bra investering?

Det finns fem parametrar du som investerare bör titta lite extra på om du är intresserad av att köpa aktier i fastighetsbolag. Joakim Einarsson, investerare i fastigheter, menar att utgångspunkten är att du som investerare själv måste välja vad som är viktigt för dig:

”Du måste känna efter – vilken risknivå vill jag som investerare ligga på? Det måste överensstämma med bolagets risknivå. En högre risknivå innebär också generellt sett en möjlighet till högre avkastning.”

1. Läget

I vissa områden, speciellt i storstäderna, är konkurrensen mördande. Bra lägen ger här lägre avkastning då priset på fastigheter är högt. Utvecklingen över tid i attraktiva lägen blir däremot nästan alltid positiv. Sämre lägen ger istället en högre avkastning från start men utvecklas generellt sett också i lägre tempo över tid.

”Tittar man på de riktigt institutionella lägena – som runt Sergels torg eller Stureplan – är priserna så pass höga att avkastningen blir låg oavsett när man förvärvar fastigheter här. I storstäder som Stockholm är marknaden dessutom extremt volatil, mycket på grund av korta hyresavtal. Det kan leda till att hyresnivån varierar mycket i dyra lägen.”

2. Vakansgraden

Vakansgraden anger hur stor del av fastigheterna som inte är uthyrd. Beroende på det ekonomiska läget i övrigt och bolagets tillgångar kan vakansgraden innebära antingen en risk eller en möjlighet:

”Som ägare eftersträvar man alltid att all vakans ska fyllas med hyresgäster – helst med långa avtal, det vill säga säkra kassaflöden. Hur man bör se på vakansgraden som investerare beror på när fastigheten förvärvats. Är det högkonjunktur betalar ägaren mycket för fastigheten – även för de vakanta ytorna. I en lågkonjunktur betalar ägaren lägre för fastigheten och också för vakanserna.”

Med tanke på den mer osäkra situationen som råder på fastighetsmarknaden i dag är en något högre vakansgrad att rekommendera, menar Joakim Einarsson:

”I dagsläget tror jag att man ska titta på att investera i fastigheter som hellre har en något högre vakansgrad, så länge det också finns ett management som klarar av att hantera det. Sitter du på en fullt uthyrd kåk som du har köpt i högkonjunktur med få eller inga vakanser är fastigheten så att säga på topp – det kan bara gå åt ett håll och det är nedåt.”

3. Hyran

Det finns lite olika sätt att tänka kring hyra. Å ena sidan ger en hög hyresnivå bättre intäkter, å andra sidan gör det att hyresgästerna är mer benägna att leta efter nya lokaler:

”Har hyresvärden låga hyresnivåer är de konkurrerande alternativen för hyresgästerna ganska få. Äldre fastigheter har många gånger hyresnivåer som nybyggen omöjligt kan konkurrera med. Om jag skulle investera i ett fastighetsbolag i dag skulle jag definitivt välja något med lägre hyresnivåer, speciellt i den här konjunkturen. En hög hyresnivå kommer behöva sänkas när marknaden vänder nedåt, en lägre hyra kan inte förändras så mycket. Fallhöjden blir lägre.”

4. Belåningsgraden

”Förr pratade man om ’läge, läge, läge’ när man bedömde ett fastighetsbolags livskraftighet. I dag pratar man snarare om ’belåningsgrad, belåningsgrad, belåningsgrad’. När räntan är låg går det att ha en högre belåning men då ska man också ställa om den dagen marknaden svänger. Ska man förlita sig på den timingen tror jag att man är farligt ute”, säger Joakim Einarsson.

Att ha koll på belåningsgraden är därmed avgörande som investerare. Joakim Einarsson menar samtidigt att det finns en relativt stor sundhet på marknaden och att andelen eget kapital hos fastighetsbolagen är större än tidigare. Vissa typer av investeringar bör man dock vara försiktig med:

”Vid den förra ekonomiska nedgången räddades fastighetsbolagen av kassaflödet och att räntan gick nedåt. Lehmankraschen var dramatisk men fick inte de konsekvenser som domedagsprofeterna trodde. Fastighetsmarknaden visade sig stå relativt stabil. De bolag som får det tuffare vid nedgångar är de som har en hög andel projektutveckling. Deras affär bygger på kontinuerlig försäljning vilket blir tufft om marknaden vänder nedåt.”

5. Räntenivån

Räntenivån är den sista parametern som du som investerare bör hålla ögonen på. Här är grundförutsättningen relativt enkel, menar Joakim Einarsson:

”Räntan blir inte mycket lägre, det kan vi vara överens om. Den långsiktiga trenden är att räntan ska gå upp – den stora frågan är när. Som fastighetsbolag bör du ändå agera som om räntenivån går uppåt, det är den viktiga konklusionen.”

Som investerare bör du se över motståndskraften i bolaget med det perspektivet:

”Titta på bolagets lånestock. Hur har de bundit upp och säkrat räntenivåer? Det kan avgöra de ekonomiska förutsättningarna framöver. Generellt sett tror jag däremot inte att vi kommer att få se massor av fastighetsbolag gå omkull även om räntan vänder uppåt.”